北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

(资料图片)

一

Q:

方便评价一下丽泽景园吗？也是无意中发现有这么个次新盘，临公园地铁，旁边几个商品房价格感人，但好像是回迁房？同样预算保值增值这块对标西华府、朗润园这些偏一点的纯商品房有优势吗？个人愚见地段优势是不是加分不少，您觉得呢？

A：

1、丽泽景园，名字就带着丽泽呢，当然有地段优势了，是否对标不一定。地段当然很重要，但房子是用来住的，常规是尽量选好地段里的好小区，要不然也占不到太多便宜。

2、不用好像，就是回迁安置房，三定三限房的性质。不过发现的有点儿晚了，这价格在相同性质里同样感人了，也是已经涨出溢价。算算租售比吧，我之前算过是900多，高出平均值不算少了。另两个也算算吧，朗润园我没算过，西华府反正前些日子是700左右。

3、总之就是地段儿挺好，普通回迁房小区，借到丽泽的概念很大。就是这会儿再考虑稍微有点儿晚了，前面买房的已经把溢价抬高，说不好什么时候能抹平。看自己的判断吧。

仅供参考。

二

Q:

目前首套首贷资格，刚需自住，不要学区，不奢求投资增值属性，能保值跟上大盘就行。350首付加税费，想买500左右的。朝阳东三环上班，希望通勤不超过1小时，对采光有要求还是希望带南向。所以目前主要在看东三环到北三环一带的老公房小两居，如团结湖、西坝河、惠新西街等。

问题：

1）朋友说应该贷满买650的商品房，不然浪费首套首贷资格，但是现在经济环境和楼市是否有必要增加预算？

2）如果500左右的房子，考虑到自住兼顾保值（为5年或者更久以后换改善），是三环的老破小两居还是去远点朝青或者北苑这种买一个00年后的商品房一居合适？您有推荐的小区或者板块吗？

3）如果老公房楼龄和单位物业管理差不多的情况下，同等价位是选电梯塔楼还是没电梯的板楼中间层更好呢？自住户型还是板楼更好，但是考虑楼龄觉得未来可能不好出手找下家。

A：

1、常规建议是别浪费首贷资格呗，但这看自己的月供能力了，没标准。问自己个问题吧，假定是十年后看今天的情况，现在的哪种选择在十年后看是否会后悔？或者说是今天看待十年前应该怎么选择？2014-2015年也是经济危机，股灾欧债俄罗斯克罗米亚战争，跟今天差不多，这世界就没消停过。看自己的选择吧，认为哪种选择在将来不会后悔就行。

2、既然考虑置换那就是房龄新的了，长期持有才是老房合适呢。我没推荐的，找当地中介吧，他们才有房源。

3、首选板楼，有没有电梯无所谓。房龄不是决定性因素，房子是用来住的，越宜居的才越保值。或者说如果买了房龄老的，那就尽量在楼市横盘期置换，慢慢儿卖也就不吃亏了。但建筑形式和楼层朝向什么的是无可改变的，是最基础的条件。

仅供参考。

三

Q:

目前在芍药居有个小两居，1998年的房龄，为孩子25年上小学购入。夫妻双方都在互联网，目前望京+东直门，不排除未来换工作，估计也都在海淀北和朝阳北了。但现在回想当年购房经验不足、也略显匆忙，房子在塔楼的3层（有电梯），阳台处因底商有采光遮挡，采光是个硬伤（当年成交价也低于其他采光好楼层）。因近年人口出生率下降，房子老破小加上硬伤，有点担心后期贬值或者跑不赢大盘风险。另在长沙核心区有个次新房可出售，近期在考虑房产置换重新进行配置。

方案一：

考虑孩子25年要上学，芍药居的房产继续持，并把现有二居户型重新装修改造为三居（当年购入时已考虑好改三居需求），以满足三代居住需求。装修好一些也利于以后出售，看孩子上小学情况，因为人朝小升初也需房产对口，所以至少得再持有8年。这里的风险就是不知道8年后学区房是否需求还旺盛、有硬伤的房子能否脱手；

长沙房子出售（已经涨过一波，目前看没太多新的上涨空间），大约500多万的预算（首付+贷款），想购入北京一套房子进行保值及升值需求。目前考虑海淀次新或者昌平南/朝阳的新房，考虑海淀主要想万一孩子小升初需要去海淀先有个房子铺路+保值，但是500万+的预算在海淀估计够不上啥次新了；昌平南靠近海淀有外溢的需求，新房有上涨预期、保值性估计还行。但是最近昌平供地非常多，到时候新房供应量大的话，短期可能上涨空间也有限；朝阳的新房考虑奶西、崔各庄靠近望京或者东坝金盏；500万预算如果买不到以上需求的话，长沙房子可能先不卖，目前理财水平也一般。

方案二：

出售北京芍药居和长沙的房子，大概预算900万预算，直接换朝阳带学区的次新三居，目前了解的片区大概太阳宫的圣馨家园、新纪家园，对口朝师附小和人朝初中，但这两个小区貌似都是回迁房，之前已经涨过一波了，目前价格偏高，不知道后续上涨空间怎么样，新北苑的次新也不错，但是朝外来广营校区非本部，貌似学区也一般；朝阳其他学区，貌似次新三居也有点够不上了。

A：

1、芍药居的就先考虑上学和自住吧，不太好都兼顾到。房子改户型就是自住需求，一般都不太好改，出手时也未必能要回成本。真要是好改的话开发商就自己设计了，不会把赚钱的机会留给买房人。装修费用也得看情况，这属于消费，除了卖房前相当于美容的装饰投入之外，很难说增值。

八年后的需求是否旺盛不好说，反正今年对应2017年的出生人口，京籍是17.1万。去年出生的对应2028年，网传是7.5万。八年后是对应明年的出生人口，到时候再看吧，如果有政策鼓励就或许还能恢复旺盛。

2、外地的楼市我不懂。500在海淀不好买到次新，较新的还行，就是占个海淀学籍的，溢价低的就相对好些。

新房供应量大才是好事儿呢，一片荒地里孤零零的小区靠什么支撑啊？但这几年的新区新房都是自住为主，土地方和开发商早把预期升值透支了。规划是人家做的，自然知道预期价值，连房价都是事先就定好的。这种情况下连盖房的开发商都挣不到什么钱，作为买房人想赚到，不太容易。

3、太阳宫的算算溢价吧，是偏高。人朝的孩子又多，我也不敢预测。这些问题我都不好回答，期望值有点儿高，各方面全要兼顾，有点理想化了。长沙的房子我不懂，不好建议。

仅供参考。

四

Q:

近打算预算400来万在芍药居惠新西街一片买套老破小自住，方便接送孩子上学。孩子已经上学不再需要学区了。现在有两个选择，一套老破小一层在北四环边，房子是个独栋没有小区，单价六万多，三百多米就是惠新西街地铁站。一套是芍药居北里半地下，单价五万出头还带学区，面积稍大。两套房都带个阳光棚。请问选哪套以后好出手置换？想听听您的建议。

A：

1、这我还真不好建议，一个老破小一层，一个半地下，全都算有硬伤，都不好出手，都是人们实在没辙的时候才最后考虑的。没别的选择就买一层的呗，怎么也比半地下好卖的啊。不过这也又是独栋的，物业好不到哪儿去，也不会多好卖。

2、另外提醒一下吧，既然是不需要学区，那还考虑半地下的学区房就是惦记着炒房了。一般不建议，非得考虑那只能说是赌一把试试吧。但考虑好，就算是赢了也不好套现，输了可就输了。追求个富贵险中求吧，赢了上不了天堂，输了就困在地下室了。

3、其他没建议，我一般只能从投资角度分析，这都谈不上，学区房更是属于赌了，我不懂。

仅供参考。

五

Q:

两家合资给孩子买婚房，资金600万，可以少量贷款，700万以下的两居或小三居。考虑两个孩子的上班地点一北一东取中，想选择在望京、亚运村、北苑这三个地区，近地铁，不考虑学区，不要老破小。之前看过亚运村惠中北里社区、北苑家园望春园、茉藜园，望京不熟悉还没看过。希望老师再给一些推荐的小区和建议。

A：

1、600万的首付买700内的，这贷款率低了点儿，不是太划算。让中介给算算账吧，把税费和砍价等方面计入的话看是否合适。一般来说贷款率低于20%就不是太合适的，100万也有点儿浪费了首贷资格。

2、买望春园呗，相对品质还不错，户型好的保值也不落后。北苑大多数都是自住为主的，看自己的喜好。慧忠北里也行，但也挺老的了，很多还是亚运村拆迁时候的安置房呢。保值倒没什么，就看是否合适当婚房了。

既然不考虑学区，那望京避开陈分学区就行，其他的都没溢价。不过700万不好买到三居，两居还行。但也都是比较老的小区，20年房龄以上的，合适吗？看看花家地吧，相对房源集中，但都挺老的了，望京最早的一批小区。花家地小学非常好，中学普通，所以没溢价。

3、其他没什么建议，先看房吧。另外考虑一下这贷款比例，让中介算算账，真要太低的话还不如保留首贷资格呢，或许以后能发挥更大的作用。

仅供参考。

六

Q:

现家有一套住房在石景山古城中海金石公馆（2014年），娃24年上学有学区需求。目前石景山房子对口的是古城小学（属于新建小学，情况不太了解），初中还没有划片，估计对口新建的十一学校石景山分校。因办公在海淀中关村，想找离单位近些的，所以在学区考虑上重点关注中关村一小、海淀学区的中关村三小、以及紫竹院片区的二里沟小学。

目前有两个想法：

1、卖掉现有古城的次新，置换到海淀相对较新的，兼顾居住+上学的（总价范围1200-1400万），关注的小区有紫竹院的建设部大院；中关村东南小区（房龄新一点的在2000年左右的），太阳园；万柳的阳春光华、怡秀园等能够的着的。从学区溢价、保值的角度或者学区内派位的角度看，哪个学区或小区更合适？

2、留着古城的房子（或许十一学校石景山分校能带来点增值，再或者孩子不是鸡娃，十一分校是不是也可以考虑）。在上述关注的小区学区再买一套，总价800万-900万之间，落户以便上学，同样如果从保值的角度，置换合适还是再买个合适？

3、是不是也可以看看西城的学区？想买相对房龄新一些的。目前也不知道娃的能力水平。

A：

1、学区溢价，除了东南小区略高之外都差不多。太阳园的对口是中四，万柳的这俩是万泉小学，所以溢价率就是海淀平均值，和建设部大院差不多。如果更注重教育资源就是中一的呗，但一分钱一分货，溢价就高点儿了。

保值角度，常规建议是首选好学区里宜居的，次选中等学区里宜居的。一是因为好资源什么时候都稀缺；二是学区供需矛盾缓解后，居住的功能自然更受重视，毕竟房子是用来住的。

2、十一分校说不好，看过几年的成绩吧。全北京的名校分校太多了，能成为学区房拉动房价的，所有区都算上也没几个，屈指可数吧，还得是一只手。

占坑儿房是常规选项，那就尽量买最牛学区的了。用完了学位看行情，随时出手也方便。但就得租房住了，虽然能占学区房的便宜，可也得看是否能习惯吧。

另外如果不鸡娃，那去海淀可考虑好。本地的家庭有不鸡娃的，人家也没拿学区房当回事儿。但外来的妈妈大多数都难免焦虑，除非是天牛娃，否则不鸡娃的话学区房就意义不大了。

3、当然可以看西城的了，2024年入学就看月坛吧，或许还好些，德胜是大概率出区的，金融街也说不好。月坛房龄新的看发改委那几个院子就行。西城上下限都高，能力强的走点招，普通的就跟着大部队呗。鸡娃比海淀好一些，毕竟人均资源更多。

仅供参考。

七

Q:

在西城月坛上班，总资金900左右，里面包含税款、中介费，想买2居。看了远洋沁山水、兰德华庭、保利百合，万年花城2期、常青藤家园，通勤1小时以内，不知道哪个更保值或升值好？或者推荐别的次新小区也行，我们是外地人，不了解北京情况，特请专家指导一下。

A：

1、这是怎么个选房方式啊？看出不太了解北京了。

2、简单说吧，沁山水算是升值最好的，虽然有当年开盘价过低的原因但也很不错了。如果没有学区需求就首选这里吧，然后是万年花城，也挺好，都是赢了大盘的。以后只要品质不降低就大概率延续，直到成为老小区。

3、保利百合是丽泽概念盘，这会儿接盘晚点儿了，前两年就已经炒出溢价。这拿同等总价的租金和沁山水的比比就知道了，快赶上学区房了。所以如果是愿意赌一把丽泽概念就买这里，图个稳妥和性价比就算了。

4、常青藤嘉园和兰德华庭都算学区房，都有溢价。学区都在本区算普通，但常青藤毕竟是西城的，所以是平均值。兰德华庭的学区更普通些，溢价不算太高。有孩子上学就从这俩里边选吧，都是占学籍的价值更大。如果不是特别重视学区那就买兰德华庭的，居住的性价比高些，保值也挺好的。

5、所以这看自己的需求吧，各有不同的功能，一般没这么选的。

仅供参考。

八

Q:

父母有两套天通苑房子，现在无孩子，纠结要不要买学区房，买哪里。预算700-800w。目前有三个方案：1海淀中关村学区两居；2西城广外2居占坑；3一步到位，西城德胜。

A：

1、无孩子，要不要买学区房？这看自己，就跟没驾照想买辆车存几年似的，是否有必要只能自己定。

2、常规建议是要买就买最好的，只有好东西才到什么时候都稀缺。还是跟买车一样，限量版豪车才有可能保值，出租车很难说不被淘汰。

所以如果也有保值的考虑，那尽量买中关村或德胜这种顶级学区的，而且最好是易居的大户型好房子。就算过两年教育需求下降，那居住功能也就会更被重视了。毕竟房子是用来住的，基础功能才是最大的价值所在。但这就贵点儿了，得是普通家庭买不起的才相对溢价低，也不容易被炒的动。

3、总之看自己的判断吧，反正这两年是入学最高峰，2025年后的入学人数逐年下降。在北京不放开落户和高考的情况下，很难说会有外地人来追捧学区房。那靠北京人来支撑溢价那就得是政策鼓励了，不好预测。就是这现状，看自己的观点了。

仅供参考。

九

Q:

三口之家，有一个女儿今年19岁在北京上大二，我和老公都是国企职工还有十年退休，每年税后年收入共计80万。在北京市朝阳区农光里有一套65平小两居，无房贷车贷，现手上资金400万。因本人一家都是10年前随单位迁往北京，在北京无亲人，所以不确定女儿未来是否在北京工作生活。

问题1、等女儿毕业后确定留京再买房吗？那会会不会房价更高呢？问题2：如果现在买房把农光里的房子加手上的现金置换房，从保值增值方面考虑有什么地段什么区域的房子可以推荐一下吗？未来不在北京发展也不会卖亏。

A：

1、等女儿毕业，那就是两三年的时间。常规说法是短期看政策，中期看土地，远期看人口。但我认为应该加一条，无论短中长都得看货币的增发量，另外还得看产业发展。毕竟商品价格是由供需关系决定的，供给是土地和房子，需求是产业带来的人口和银行发出的钱。

2、今年的短期政策还是支持买房的，又是一轮救市，力度跟前几轮差不多吧。反正之前的几次都让房价上涨了，这次到目前为止，北京是唯一一个没出台地方政策也没下跌的。我认为是如果房价不涨，那就没必要单独出台政策，至少不多。如果下跌则会大概率出政策，毕竟北京是全国的标杆，跌了不合适，让其他城市更没信心。

至于中期远期的就看自己的判断吧。货币是否会持续增发，北京经济是否会发展也看自己的观点了。

3、既然在朝阳区，常规建议就在朝阳换呗。双井就有保值挺好的，就是贵点儿。其他的看看四环外，朝青四惠的不少板块呢，北边的亚运村望京奥园等地，都比南边的地段儿更受追捧。北京是北强南弱，朝阳也差不多，所以如果置换的话尽量向北考虑。具体的等真想换的时候再说吧。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！

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